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中國社會科學(xue)院(yuan)城市與競(jing)爭力(li)研究中心主任倪鵬飛近日(ri)在中新社國是論(lun)壇上表示(shi),2020年,樓(lou)市將繼續(xu)處在降溫通道,在沒有重大(da)政策轉向和意外事件沖(chong)擊(ji)下,不會出現劇烈波(bo)動(dong)。

發言(yan)摘要如下︰

2019年的(de)回顧

2019年,樓(lou)市初(chu)步進入穩定健康發展狀態,基本實現三穩調控目標,是近年來最好(hao)的(de)狀態。具體看︰

第(di)一,時(shi)間上,穩中有變(bian),四季逆(ni)轉。

全國房價增幅經歷降、升、降再企穩的(de)過程,同比(bi)增幅由2019年6.6%。銷售(shou)額(e)變(bian)動(dong)總(zong)體平穩,月(yue)度(du)商品房銷售(shou)額(e)增長率有升有降,2019年同比(bi)增長-0.1%。新開工面積(ji)、施工面積(ji)與竣工面積(ji)之間的(de)增幅差(cha)距(ju)由大(da)變(bian)小(xiao)。反映出總(zong)體的(de)現zhi)抗(kang)┬ying)在增長,潛在供給又(you)在持續(xu)增加。待(dai)售(shou)商品房面積(ji)持續(xu)下lu)擔  陸(lu)滌杉鈾su)轉向減速(su)。2019年2月(yue)至10月(yue),現zhi)看嫦bi)由17.94(月(yue))持續(xu)下lu)檔5.92(月(yue)),已(yi)處于6~18個月(yue)的(de)合理區(qu)間。期房存銷比(bi)由2016年的(de)3.1(年)下lu)抵017年的(de)2.8(年)和2018的(de) 2.7(年),但到2019年逆(ni)勢上升至3.0年,期房去化壓力(li)較之前(qian)有所增加。全國房地(di)產開發投資額(e)增幅變(bian)動(dong)平穩,2019年同比(bi)增長9.9%。

第(di)二,空zhan)瀋希 滴旅饗裕 只 儐幀/p>

全國房價總(zong)體下lu)黨鞘惺亢拖陸(lu)鄧su)度(du)超過去年同期。一、二線城市增速(su)同頻回升,三、四線城市增速(su)共同下lu)怠6 康di)區(qu)房價增速(su)變(bian)動(dong)相對平穩,中西(xi)部和東北地(di)區(qu)增速(su)明顯下lu)怠3鞘腥褐行某鞘蟹考弁 bi)增速(su)回升,非中心城市城市房價增速(su)有所下lu)怠/p>

分析(xi)原因︰總(zong)體上,面對復雜嚴峻的(de)國內經濟形勢,中央調控持續(xu)給力(li)不動(dong)搖(yao),基礎(chu)制度(du)改革邁出重要步伐,效果顯著(zhu),值得(de)點(dian)贊。具體看,持續(xu)調控的(de)力(li)度(du)和節奏直接和間接影響金融機構等(deng)市場的(de)行為和預期,導致總(zong)體穩定的(de)前(qian)提下,樓(lou)市冬冷(ling)、春熱、夏暖(nuan)、秋涼,樓(lou)市年穩季變(bian)。

2020年展望

2020年樓(lou)市將繼續(xu)保持“年穩季變(bian)”的(de)特點(dian),空zhan)涑中xu)分化,風險如影隨(sui)行xiao)/p>

第(di)一,總(zong)體上,市場繼續(xu)處在降溫通道。在沒有重大(da)政策轉向和意外事件沖(chong)擊(ji)的(de)情況(kuang)下,不會出現劇烈的(de)波(bo)動(dong)。

具體看,商品房價格(ge)同比(bi)增幅保持在5-8%區(qu)間,商品房銷售(shou)面積(ji)同比(bi)增幅將保持在-1到2%,房地(di)產開發投資同比(bi)增速(su)將持續(xu)在7-10%區(qu)間內。

主要因為︰城鎮(zhen)化率加速(su)期決定市場預期相對樂觀。住房剛(gang)性、改善性yuan)橢?眯棖笠yi)然較大(da)。炒房的(de)利益機制沒有完全消除。宏觀經濟和外部環境對房地(di)產不利影響有限。樓(lou)市調控不太可(ke)能放松。

第(di)二,時(shi)間上,降溫中還有起伏和波(bo)動(dong)。

2020年春夏秋冬的(de)樓(lou)市仍將面臨,升降交替(ti),窄幅波(bo)動(dong)。因為市場環境及(ji)預期在不斷變(bian)化中,調控政策或根(gen)據樓(lou)市當(dang)期和未來可(ke)能的(de)變(bian)化會適時(shi)微(wei)調。

第(di)三,空zhan)瀋希 鞘蟹只 ke)能持續(xu)凸顯。

2020年,一、二線城市xiao)  砍鞘小(xiao) 際腥quan)城市群、特殊資源城市與四、五線及(ji)以下城市xiao)?xi)部東北城市xiao) 鞘腥閡醞狻 試純萁叱鞘械de)經濟和人口的(de)分化將持續(xu)。

主要因為︰經濟基本面變(bian)化決定樓(lou)市在空zhan)瀋銑中xu)分化。2020年國家一些區(qu)域政策調整(zheng)以及(ji)新的(de)區(qu)域規(gui)劃(hua)陸(lu)續(xu)出台將加劇分化。過去2017-2018年邊緣區(qu)域樓(lou)市的(de)逆(ni)襲(xi)將加劇分化。

第(di)四,風險上,總(zong)體下lu)抵芯植靠ke)能上升。

當(dang)前(qian)的(de)均衡是鐵令下的(de)弱(ruo)均衡,調控操作若有不當(dang),樓(lou)市運行有滑出合理區(qu)間的(de)風險。市場主體尤其(qi)開發企業de)媼僮式(shi)鵒炊狹lie)和tui)撇dao)閉風險。總(zong)體存銷比(bi)再度(du)回升預示(shi)個別區(qu)域過剩嚴重。

2020年對策建議

應(ying)堅(jian)持調控不動(dong)搖(yao),完善調控的(de)機制,加快相關(guan)基礎(chu)制度(du)改革。

第(di)一,重構房地(di)產與宏觀經濟關(guan)系(xi)。妥善應(ying)對yuan)旯劬 煤屯獠炕肪車de)挑(tao)戰。讓住房回歸到民生的(de)初(chu)心、居住的(de)功(gong)能。在抑制炒的(de)同時(shi),支持zhi)gang)性需求、改善性需求和重置需求。讓穩增長與穩樓(lou)市並(bing)進,促(chun)進房地(di)產的(de)轉型升級帶(dai)動(dong)整(zheng)體結構的(de)調整(zheng)。加快城市更新和舊(jiu)房改造,讓房地(di)產在調控中邁向高質量發展。

第(di)二,堅(jian)持zhi)康di)產調控不動(dong)搖(yao)。提升調控的(de)政治佔(zhan)位,保持戰略yuan) li)。強化三穩目標,落實主體責任。實施區(qu)間調控,把握節奏與力(li)度(du),用好(hao)極限施壓。做好(hao)防控樓(lou)市雙(shuang)向劇烈波(bo)動(dong)預案。

第(di)三,完善“一城一策”調控機制。完善“一城一策”bi) 》俊?戀di)和金融的(de)市場監管體系(xi)。健全“一城一策”的(de)住房、土地(di)、金融的(de)聯(lian)動(dong)機制。探索土地(di)、財稅和金融等(deng)統一性政策“一城一策”執行xiao)L剿鰲耙懷且徊摺鋇de)主要政策匹配機制。

第(di)四,加快基礎(chu)性配套制度(du)改革。繼續(xu)深化集體建設用地(di)和宅基地(di)市場化改革。建立(li)土地(di)用途變(bian)性的(de)利益共享機制。加快建立(li)“住房土地(di)指(zhi)標隨(sui)人口流動(dong)掛鉤”的(de)制度(du)。繼續(xu)建立(li)土地(di)供應(ying)與商品房去化周期聯(lian)動(dong)機制。完善“限房價競(jing)地(di)價”、“限地(di)價競(jing)配建”等(deng)拍賣制度(du);完善金融機構的(de)公司治理體系(xi),形成金融機構趨“住”避(bi)“炒chu)鋇de)內在機制。完善多(duo)層次商品房和保障房金融體系(xi),形成“短借長還”的(de)融資機制。建立(li)住房金融審慎監管制度(du);建立(li)全國統一的(de)稅收制度(du),改革稅收征(zheng)管制度(du)。開征(zheng)房地(di)產稅,重塑(su)房地(di)產稅收體系(xi)。

第(di)五,加快住房kang)└嘟 剮願母鎩R圓   饗擼 菇ㄖ泄》康de)供應(ying)體系(xi)。以城鎮(zhen)化為基礎(chu),構建中國住房的(de)空zhan)涮逑xi)。以智(zhi)能化為目標,構建中國住房高質量的(de)產品及(ji)產業體系(xi)。從而(er)繪(hui)制樓(lou)市新基因圖譜。

作者︰倪鵬飛

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